주택을 부모에게 팔면 세금이 안 나올까?

(특수관계인 간 거래 시 주의점)

“아파트를 부모님 명의로 옮기고 싶은데, 그냥 팔면 세금 안 내도 되는 거 아니야?”
“증여보다 매매가 더 싸게 먹힌다고 들었는데 진짜야?”

이런 고민, 한 번쯤 해보셨다면 꼭 읽어보셔야 할 글입니다.
부모와 자녀, 형제, 배우자 등 특수관계인 간의 부동산 거래는 세법상 '정상 거래'로 인정받기 어렵고, 오히려 세금 폭탄이 발생할 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 부모 자식 간 주택 매매 시 세금이 발생하는 원리,
양도소득세와 증여세가 어떤 기준으로 부과되는지,
그리고 세무 리스크를 피하려면 어떤 점에 유의해야 하는지를 실제 사례 중심으로 정리해드릴게요.

 

 

부모에게 주택을 팔면 세금이 없을까?

결론부터 말하자면, 부모에게 팔아도 세금이 나올 수 있습니다.
심지어 정상 매매라고 생각했는데도, 양도소득세와 증여세가 동시에 부과되는 상황도 존재합니다.

왜일까요?
그 이유는 세법상 ‘특수관계인 간 거래’는 정당한 시가 거래가 아니면 증여로 간주되기 때문입니다.

---

특수관계인이란?

세법에서는 부모·자녀·형제·배우자는 모두 **‘특수관계인’**으로 봅니다.
특수관계인 간 거래는 일반 시장 거래와 달리 형식적 매매라도 실질을 따져 과세하는 것이 원칙입니다.

예를 들어:

• 자녀가 부모에게 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 주택을 판다면?
  → 국세청은 **“실질은 증여”**라고 보고 증여세를 부과합니다.

---

양도소득세 vs 증여세, 동시에 나올 수 있을까?

네, 가능합니다.
부모에게 주택을 싸게 팔면, 자녀에게는 양도세, 부모에게는 증여세가 동시에 부과될 수 있어요.

예시 거래)

• 자녀 A가 시가 3억 원짜리 아파트를 부모 B에게 1억 원에 매도
• A는 1억 원을 받았지만, 실제로는 2억 원을 ‘손해’ 본 것처럼 됨
• 국세청은 이 거래를 ‘2억 원을 부모에게 증여한 것’으로 간주
  → A는 양도소득세, B는 증여세 발생

---

 국세청의 시가 판단 기준

특수관계인 간 거래에서 가장 중요한 것은 ‘적정 시가 거래인지’ 여부입니다.

국세청은 시가를 다음 기준으로 판단합니다:

구분내용

시가 기준	같은 단지, 같은 평형의 실거래가
매매가가 시가의 70% 미만	시가로 증여한 것으로 보고 증여세 부과
매매가가 시가보다 높더라도 비정상적일 경우	탈루 의심으로 과세 가능성 있음

 

✅ 참고: 시가의 ±30% 이내에서 거래하면 통상 정상거래로 인정받기 쉽습니다.

---

그럼 정상 시가로 매도하면 괜찮은 걸까?

그렇습니다.
부모에게 ‘정상적인 시세’로 주택을 매도하고,
실제로 부모가 그 돈을 본인의 자금으로 지급했다면
→ 일반적인 매매로 인정되고 증여세 문제는 없습니다.

다만, 여기서 주의할 점!

자금출처 조사가 따라올 수 있다

부모가 주택을 구입한 금액이 고액이라면,
부모의 자금출처를 국세청이 조사할 수 있습니다.

예:

• 부모가 소득이 거의 없는데 자녀에게 4억 원 주택을 구입
  → “자녀가 돈을 대준 거 아닌가?” → 명의신탁 또는 역증여로 판단
• → 자녀의 수입과 지출이 중요!

→ 이 경우 자녀는 증여세 또는 양도세 추징 대상이 될 수 있습니다.

---

실제 사례 분석

사례) 정상 시가 매도 → 자금출처 조사 발생

• 자녀 A, 아파트 시가 4억 원
• 부모 B가 4억 원 전액 입금 후 등기 이전 완료
• 국세청: 부모의 소득/예금 내역 없음 → 자녀의 자금으로 추정
• 결과: A가 부모에게 증여한 것으로 보고 증여세 추징

사례) 싸게 매도 → 이중과세

• 자녀가 시가 3억 원 아파트를 부모에게 1.5억 원에 매도
• 자녀는 양도세 신고 완료
• 국세청은 시가보다 싸게 거래된 1.5억 원 차액에 대해 부모에게 증여세 과세

---

 증여보다 매매가 유리할까?

무조건 그렇진 않습니다.
자녀가 자금 출처를 입증하기 어려운 경우라면 차라리 증여하고 증여세를 내는 것이 더 깔끔할 수 있어요.

방식장점단점

매매	부동산 거래로 보이므로 외관상 깔끔	자금출처 조사, 증여세 중복 가능
증여	증여세만 납부하고 명확한 이전	공제한도 초과 시 세금 부담 클 수 있음

 

절세를 위한 실전 팁

반드시 시가로 거래하라
→ 실거래가 대비 ±30% 이내로 매매가를 설정

 

자금 출처를 증명할 자료 확보
→ 부모 명의 통장 잔고, 소득증빙, 금융자산 내역 등

1. 매매계약서, 송금기록, 등기부등본 등 철저히 정리
2. 거래 후 증여세 신고 여부 검토
   → 혹시라도 세무서에서 ‘증여’로 판단할 가능성이 있다면
   → 사전에 자진신고하면 가산세 절감 가능

---

결론: 가족 간 거래, 세무 리스크 더 크다

부모와 자녀 간이라도 부동산을 사고파는 행위는 세법상 일반인 간 거래보다 더 엄격하게 관리됩니다.

싸게 넘기면 증여세,
시가로 넘겨도 자금출처가 의심되면 또 증여세,
자칫하면 양도세 + 증여세의 이중 과세를 피할 수 없게 됩니다.

가족 간 거래는 사전 계획과 증빙이 무엇보다 중요합니다.
전문가와 상담 후 절차를 진행하고,
조금 번거롭더라도 자금의 흐름과 계약서를 명확하게 남기는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.