부동산을 팔 때 가장 먼저 떠오르는 세금, 바로 양도소득세입니다.
특히 집값이 많이 오른 상황이라면,
“이익은 좋은데 세금은 너무 아깝다”는 생각이 들 수밖에 없죠.
이때 꼭 챙겨야 할 절세 카드가 바로 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제입니다.
하지만 많은 분들이 “장특공제가 뭔지 몰라서” 또는
“적용 조건을 놓쳐서” 수천만 원의 세금을 더 내는 경우도 있습니다.
그래서 오늘은 장기보유특별공제의 조건, 계산 방법, 적용 대상, 주의사항까지
실제로 절세 효과를 누릴 수 있도록 꼼꼼히 정리해 드릴게요!
장기보유특별공제란?
**장기보유특별공제(장특공제)**란,
부동산(토지·건물·주택 등)을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 줄여주는 제도입니다.
- 보유 기간에 따라 양도차익 일부를 공제
- 최대 80%까지 세금 감면 가능 (1세대 1 주택 기준)
💡 즉, 똑같은 금액으로 집을 팔아도 오래 보유한 사람은 훨씬 적은 세금을 낼 수 있다는 뜻입니다.
적용 대상
장기보유특별공제는 모든 부동산에 적용되는 게 아니라,
보유 목적과 유형에 따라 구분됩니다.
| ✔ 토지 | 일반 토지 (나대지, 임야 등) |
| ✔ 건물 | 상가, 창고 등 건축물 |
| ✔ 주택 | 1세대 1주택자, 다주택자 일부 |
| ✔ 조합원 입주권 | 일정 요건 충족 시 가능 |
| ❌ 비사업용 토지 | 적용 불가 (2023년 이후부터 완전 배제) |
| ❌ 단기 보유 주택 | 2년 미만 보유 시 제외 (일반주택 기준) |
보유기간별 공제율 (일반 부동산)
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 이후 1년마다 +2% | … |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
👉 일반 부동산의 경우 보유기간만 적용, 거주기간은 관계없습니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제 (거주기간 포함)
1세대 1 주택자에게는 추가 혜택이 있습니다.
2021년 개정 이후, 보유 + 거주 기간을 모두 충족해야 최대 공제율을 적용받을 수 있어요.
| 보유요건 | 2년 이상 보유 (비조정지역은 거주요건 없음) |
| 공제율 구조 | 보유기간 × 4% + 거주기간 × 4% |
| 최대 공제율 | 80% (보유 10년 + 거주 10년 이상) |
예시
- 10년 보유 + 5년 거주 → 40% + 20% = 총 60% 공제
- 15년 보유 + 0년 거주 → 60% + 0% = 60% 공제
💡 거주요건은 조정대상지역 내 주택일 경우 특히 중요합니다.
실거주 2년 이상을 해야 비과세 및 장특공제 대상이 됩니다.
장기보유특별공제 계산 예시
사례
- 1세대 1 주택자
- 아파트 3억 원에 매입 → 9억 원에 양도
- 보유 10년, 거주 10년
- 기타 필요경비 1천만 원
1. 양도차익
9억 – (3억 + 0.1억) = 5.9억
2. 장특공제 (80%) 적용
5.9억 × 80% = 4.72억 공제
3. 과세표준 = 5.9억 – 4.72억 = 1.18억
→ 이 금액에 세율을 곱해 양도세 산출
👉 장특공제를 적용하면 수천만 원의 세금을 줄일 수 있는 효과가 있어요!
장기보유특별공제 요건 요약표
| 보유기간 요건 | 3년 이상 | 2년 이상 |
| 거주 요건 | 없음 | 조정지역은 2년 이상 거주 필요 |
| 최대 공제율 | 30% | 80% (보유+거주 10년 이상 시) |
| 비사업용 토지 | 불가 | 불가 |
주의할 점
보유기간은 “등기일 기준”
- 단순 계약일이나 입주일은 인정 안 됨
- 거주기간은 주민등록 기준 + 실제 거주 확인 필요
- 단순 주소 이전만으로 인정 안 됨 (전기·가스 등 입증 필요)
- 임대주택일 경우 거주요건 충족 어려움
- 장특공제 적용 불가 가능성 있음
- 부부 공동명의 시 지분별로 계산
- 각자 보유·거주 기간 별도 적용
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 실거주는 안 하고 10년 보유만 했는데 장특공제 되나요?
- 일반 부동산이면 가능 (최대 30%)
- 1세대 1 주택이라면 거주기간이 없으므로 최대 80% 적용은 불가
Q. 1세대 1주택 비과세 대상이면 굳이 장특공제받을 필요 없나요?
- 맞습니다. 양도차익 12억 이하는 비과세이므로 장특공제 자체가 필요 없을 수 있습니다.
Q. 장특공제받으려면 따로 신청해야 하나요?
- 종합소득세 또는 양도세 신고 시 자동 계산되며, 별도 신청은 필요 없습니다.
- 단, 보유·거주기간 입증서류는 준비해야 합니다.
마무리하며
장기보유특별공제는 양도세를 줄이는 가장 강력한 절세 수단입니다.
하지만 보유기간만으로는 부족하고,
거주요건, 주택 수 요건, 조정대상지역 여부에 따라
적용 여부와 공제율이 완전히 달라질 수 있어요.
👉 부동산 매도를 앞두고 있다면,
장특공제 조건을 꼭 사전에 확인하고,
최대한 유리한 구조로 양도 시기를 조절해 보세요!
세금은 타이밍이 절세의 핵심입니다. 😊
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