주택임대소득 신고

“전세 한 채 주고 있는데 세금 신고해야 하나요?”
“월세 받고 있는데, 얼마부터 신고 대상일까?”
“신고 안 하면 어떻게 되는 거죠?”

주택을 임대해서 생기는 수익, 즉 주택임대소득도 세금 신고 대상이라는 사실,
알고 계신가요?

예전에는 과세 대상이 소수였지만,
2020년부터는 연 200만 원 초과 소득만 있어도 과세가 시작되면서
전·월세 임대인 대부분이 종합소득세 신고를 해야 하는 시대가 됐습니다.

오늘은 주택임대소득이 누구에게, 어떻게 과세되는지,
그리고 홈택스로 간단하게 신고하는 방법까지 알려드릴게요!

 

 

주택임대소득이란?

주택임대소득은 주택을 타인에게 빌려주고 받는 임대료 수입을 말합니다.

• 월세, 반전세, 전세보증금의 간주임대료 등이 해당
• 다주택자, 고가주택 보유자일수록 과세 가능성↑

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과세 대상 기준 (2024년 기준)

✔ 과세 여부는 어떻게 결정될까?

조건설명

1주택자	비과세 (단, 고가주택은 과세 가능)
2주택 이상 보유	연 임대소득 200만 원 초과 시 과세
고가 1주택 (기준시가 9억 초과)	간주임대료 발생 시 과세 대상

 

💡 주택 수 계산은 부부 합산 기준이며, 공동명의도 각각 1채로 봅니다.

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임대소득 과세 방식

과세되는 임대소득은 두 가지 방식 중 하나를 선택해 신고합니다.

구분종합과세분리과세

과세 방식	다른 소득과 합산해 세율 적용	별도로 14% 정률 과세
대상	사업소득	기타소득
공제 항목	필요경비, 기본공제 100만 원	필요경비, 기본공제 400만 원
선택 기준	소득이 낮고 공제가 많을수록 유리	소득이 높고 단순 신고 원할 때 유리

 

👉 공제항목이 많고 세율이 낮다면 종합과세,
복잡한 계산 없이 빠르게 신고하고 싶다면 분리과세(14%)를 선택하는 게 일반적입니다.

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주택임대소득 신고 시기

• 신고 기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일
• 신고 대상: 전년도 임대소득 발생자
• 신고 방법: 홈택스 또는 세무서 방문 (전자신고 권장)
• 면세사업자로 등록하였다면 매년 1월1일~2월20일까지 사업장현황신고 꼭 해주세요.

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홈택스로 주택임대소득 신고하는 방법

📌 홈택스 종합소득세 신고 바로가기

1단계. 홈택스 로그인

• 공인인증서 또는 공동인증서로 로그인
• [신고/납부] → [종합소득세] 클릭

2단계. 간편 신고 선택

• ‘모두채움 신고서’ 또는 ‘간편 신고서’ 선택
• 국세청에서 임대소득 데이터를 미리 채워둔 상태 제공

3단계. 임대소득 항목 확인

• 임대주택 수, 임대료, 임대 기간, 간주임대료 등 자동 반영
• 미반영된 항목은 직접 입력 가능

4단계. 과세 방법 선택 (종합 vs 분리)

• 비교 시뮬레이션 후 선택 가능
• 공제항목 입력 (경비, 보험료, 수선비 등)

5단계. 신고 완료 → 납부서 출력

• 카드/계좌 이체/ARS 납부 가능
• 납부기한은 5월 31일까지

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신고 시 꼭 챙겨야 할 경비 항목

항목설명

세금과 공과금	재산세, 종합부동산세 등
수선비	보일러 교체, 도배·장판 등
보험료	화재보험, 주택종합보험 등
감가상각비	건물가액 × 내구연수 기준 (월별로 계산)
관리비	임대인이 부담한 경우
대출이자	임대사업과 직접 관련된 주택담보대출 이자 등

 

💡 영수증, 통장 내역, 계약서 등 증빙자료는 반드시 보관하세요!

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절세 팁 – 이렇게 하면 세금이 줄어요!

✔ 분리과세 활용

• 연 임대소득 2천만 원 이하라면
  → 종합과세 대신 14% 단순 분리과세 선택으로 세금 절감 가능

✔ 부부 공동명의 활용

• 임대소득 분산으로 과세표준 분리, 세율 낮아짐
  → 단, 실제 지분 비율 기준 적용

✔ 적격 경비 적극 반영

• 수선비, 감가상각비, 보험료 등은 꼼꼼히 기록하고 공제해야 손해 없음

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신고 안 하면 어떻게 될까?

• 무신고 가산세: 산출세액의 20%
• 납부불성실 가산세: 하루 0.025%씩 부과
• 신고 누락 반복 시 세무조사 대상 가능성↑

💡 최근 국세청은 확정일자·전입신고·계좌이체 정보 등으로 임대소득을 추적하고 있습니다.
“안 들키면 된다”는 생각은 이제 통하지 않아요!

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 1주택자도 신고 대상인가요?

• 대부분 비과세지만, **고가주택(기준시가 9억 원 초과)**에 월세가 있다면 간주임대료 과세 대상입니다.

Q. 전세만 줘도 신고해야 하나요?

• 3주택 이상 보유 시, 전세보증금 총액이 일정 금액(3억) 초과하면 간주임대료 과세됩니다.

Q. 월세 임대소득이 있는데 홈택스에 자동으로 안 나와요.

• 국세청 수집 자료에 누락된 경우도 있습니다.
  → 임대차계약서 기준으로 수동 입력 가능합니다.

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마무리하며

주택을 임대하면서 수익이 발생했다면,
그 소득은 엄연한 과세 대상입니다.

신고 대상인지 모르고 지나치거나,
“소액이라 괜찮겠지” 하고 넘기면
가산세, 세무조사 등 큰 리스크로 돌아올 수 있어요.

👉 오늘 알려드린 방법대로
홈택스를 활용해 정확하고 꼼꼼하게 신고하시고,
경비도 빠짐없이 챙겨서 합법적으로 절세하세요!