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양도소득세 뿌시기

공동 명의 부동산, 세금은 어떻게 나눠내야 할까?

by myblo0620 2025. 7. 13.

부동산을 구입할 때 '공동명의로 할까, 단독명의로 할까'는 누구나 한 번쯤 고민해봤을 주제입니다.
특히 세금 문제에서 공동명의는 꽤 유리할 수 있지만, 상황에 따라 불리한 경우도 있어요.

이번 글에서는 공동명의 부동산의 세금 처리 방식, 그리고 명의 비율에 따라 실제 세금을 어떻게 나눠내야 하는지,
어떤 상황에서 공동명의가 유리하고, 불리한지를 자세히 알아보겠습니다.

 

양도 소득세

 

공동명의란?

공동명의란, 한 채의 부동산을 두 명 이상이 각자의 지분을 나눠 소유하는 형태입니다.

보통은 **부부 공동명의(1:1)**가 많지만,
자녀와 부모, 형제자매, 지인과의 공동소유 형태도 가능합니다.
명의 비율은 5:5, 7:3, 9:1 등 다양하게 설정할 수 있어요.


공동명의 시 세금은 어떻게 나눠낼까?

공동명의 부동산은 세금이 ‘누가 얼마를 소유하고 있느냐’에 따라 나뉩니다.
**실제 소유 비율(등기지분)**에 따라 아래 세금 항목들이 각자에게 부과됩니다.


취득세: 공동 부담 (지분 기준)

부동산 취득 시 납부하는 취득세
공동명의자의 지분 비율에 따라 각각 납부 의무가 발생합니다.

예를 들어,

  • A와 B가 공동으로 1억 원짜리 주택을 5:5로 구입하면,
  • 각각 5,000만 원씩 취득가액으로 계산되어 취득세를 반반 부담하게 됩니다.

💡 단, 실제 납부는 공동으로 한 번에 처리해도 무방하지만,
법적으로는 지분 비율에 따른 납세 책임이 존재합니다.


재산세·종합부동산세: 각자 과세, 각자 납부

💡 재산세

  • 재산세는 매년 7월과 9월에 납부하며,
    소유 지분에 따라 각자 부과됩니다.
  • 납부서도 각 명의자 앞으로 따로 나옵니다.

💡 종합부동산세

  • 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택, 토지를 기준으로 과세
  • 공동명의자 각각의 지분을 기준으로 개별적으로 과세됩니다.

📌 종부세는 공동명의가 유리할 수도!

예를 들어, 2주택을 부부 공동명의로 보유하고 있다면,

  • 각자의 지분이 50%씩 나뉘고,
  • 공제금액도 각자 9억 원씩 적용되므로,
  • 단독명의보다 종부세가 낮게 계산되는 경우가 많습니다.

⚠️ 단, 1세대 1주택일 경우에는 오히려 단독명의가 종부세 공제 혜택(12억)이 더 커서 유리할 수도 있습니다.


양도소득세: 명의 비율 따라 따로 계산

부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 공동명의자 각각의 지분에 따라 개별적으로 계산됩니다.

예를 들어,
1억에 샀던 아파트를 3억에 팔았다면,

  • 단독명의: 2억 원 전액이 양도차익으로 과세
  • 공동명의(5:5): 각자 1억 원씩 양도차익으로 과세 → 세 부담 분산 효과

✅ 양도차익이 각자에게 분산되므로 누진세율 구조에서 절세가 가능


공동명의가 유리한 경우 vs 불리한 경우

✅ 공동명의가 유리한 경우

상황이유
고가 부동산을 처분할 예정일 때 양도소득세 절세 가능 (세율 분산)
다주택자로 종부세 부담이 큰 경우 공제한도 9억씩 적용되어 종부세 낮아짐
부부가 각각 소득이 있어 세율 차이가 있는 경우 낮은 소득자에게 더 많은 지분을 줘서 절세 가능
 

❌ 공동명의가 불리한 경우

상황이유
1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 할 때 부부 공동명의는 비과세 특례 대상에서 제외되는 경우 있음
지분을 증여받은 경우 증여세 과세 대상이 될 수 있음
나중에 명의 정리하기 복잡해지는 경우 지분 정리 시 양도세, 증여세 등 다시 발생 가능
 

주의할 점: 공동명의를 '형식적으로' 하면 안 된다!

명의만 빌려주는 식으로 공동명의를 구성하면 세무조사 대상이 될 수 있어요.

예를 들어,

  • 실질적으로 A가 모든 돈을 내고,
  • 형식적으로 배우자인 B를 공동명의로 넣었다면?

→ 국세청은 이를 ‘차명’ 또는 ‘변칙 증여’로 보고 증여세를 추징할 수 있습니다.

따라서 공동명의를 하려면:

  1. 각자 실제로 부담한 자금의 출처가 명확해야 하고,
  2. 지분 비율도 이를 반영해야 합니다.

공동명의 전 필수 체크리스트

항목확인 포인트
지분 비율은 적절한가? 실제 자금 분담 비율과 일치하는가?
세금은 어떻게 나눠지나? 양도세, 종부세, 재산세, 취득세 모두 따로 계산됨
1세대 1주택 비과세 조건에 문제 없나? 부부 공동명의는 일부 비과세 특례에 제한될 수 있음
향후 명의 정리 계획은 있는가? 지분 정리 시 양도소득세, 증여세 등 다시 발생 가능
 

공동명의는 '절세'보다 '전략'이 중요하다!

공동명의 부동산은 단순히 세금을 줄이기 위해서가 아니라, 가족 구성원의 재정 상태, 향후 계획, 자금 출처 등을 고려해 전략적으로 선택해야 합니다.

  • 양도소득세, 종합부동산세 절세에는 분명히 유리한 경우 많지만,
  • 비과세 요건, 향후 명의 변경 시 세금 발생 가능성 등도 꼼꼼히 따져야 해요.

꼭 부동산 계약 전 또는 처분 전, 세무사와 사전 상담을 통해 절세 시뮬레이션을 해보는 것이 최선의 선택입니다.