1세대 1주택 양도소득세 비과세 완전 가이드 (2025년 최신 기준)

부동산 매매 시 가장 먼저 떠오르는 고민은 역시 **“내가 세금을 내야 하나?”**입니다.
특히 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 수천만 원에서 수억 원까지 양도세를 아낄 수 있기 때문에, 더욱 꼼꼼히 따져봐야 해요.

이번 글에서는 2025년 기준에 맞춘 요건, 적용 사례, 예외 규정, 실무 팁까지 모두 정리했습니다.

 

 

1세대 1주택 비과세 조건 총정리

2025년 현재, 다음 3가지 조건을 모두 만족할 경우 비과세가 적용됩니다 

 

조건내용

✅ 1세대 1주택 보유	배우자·자녀 포함해 세대 전체 기준
✅ 보유기간 2년 이상	등기일 혹은 실거래 기준
✅ 실거주 요건	조정대상지역 내 취득 주택에 한해 2년 이상 실제 거주 필수

 

• 1세대: 세대원 전체(배우자·자녀 포함) 함께 주민등록상 거주
• 1주택: 일시적 2주택은 아래 예외조건 참고
• 조정대상지역 취득 주택: 2년 보유에 더해 2년 실거주 필요 

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양도차익 비과세 한도

• 양도차익 9억 원 이하는 무조건 비과세
• 9억 초과분에 대해서만 과세
• 고가주택 기준은 실거래가 기준 적용

예: 차익이 12억 원일 경우 → 비과세 9억, 과세 대상은 초과분 3억

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3가지 예외 – 일시적 2주택자 특별 규정

① 일시적 2주택

• 기존 1주택 보유 중 신규 취득했을 경우
• 신규 주택 취득 전 최소 1년 이상 기존 주택 보유
• 신규 취득 후 2년 이내 기존 주택 매도 시에 비과세 예외 적용

단, 조정대상지역 등기 주택의 경우, 예외 조건이 추가로 적용될 수 있음

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② 혼인 특례

• 혼인으로 인해 일시적으로 2주택인 경우
• 최초에는 5년 내였지만 2024년부터 10년으로 확대 
• 예: 결혼으로 인해 A·B 주택이 있었을 경우, 10년 내 먼저 매도하는 주택은 비과세 가능

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③ 동거봉양 등 특례

• 부모 등 고령 직계존속과 동거 봉양하면서 2주택이 생긴 경우
• 이전에는 5년이었지만 현재는 10년 간 비과세로 인정

2025년의 주요 개정사항

2025년 기준 주요 개정사항 몇 가지도 꼭 확인하세요:

📌 A. 혼인 특례 기간 확대

• 5년 → 10년 연장(2024.11.12 이후 양도분 적용) 

📌 B. 상생임대주택 특례 기한 연장

• 2026년 말까지 적용 확대

📌 C. 신축소형주택 중과세 배제 기한 연장

• 2027년까지 적용 연장

📌 D. 세부 부동산 조정

• 주택→상가 용도변경 시에도 비과세 판정 기준 명확화

실전 예시로 이해하기

예시 ①: 일반 1주택자

• 보유 3년, 조정지역 내 취득 후 2년 거주, 양도차익은 12억
  ➡ 9억 비과세 → 과세는 3억만 대상

예시 ②: 일시적 2주택

• A 주택 5년 보유 후 B 주택 취득, B₂년 후 매도
  ➡ A 주택 양도 시 비과세 가능

예시 ③: 조정대상지역 혼인 특례

• 부부 각자 1주택 보유, 결혼 후 동시에 2주택
• 혼인 후 8년 만에 A 주택 먼저 매도
  ➡ 혼인 특례 적용 → 비과세 대상

장기보유특별공제

• 보유기간 3년 이상이면 장기공제 40%까지 가능
• 2년 거주 + 3년 보유 = 총 40% 공제
• 고가주택(차익 9억 초과)일 경우, 과세분에 대해 공제 가능

 유의사항

• 오피스텔·상가 등은 비주거용이므로 1주택 비과세요건에서 제외
• 세대분리, 전입신고 누락 등 실제 주민등록과 불일치 시 무효
• 미신고 시 가산세 최고 20~40% 부과 가능 

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변경 시점 기준

• 매매계약일 vs 잔금지급일:
  일반 주택의 경우에는 “잔금일” 기준
• 주택 → 상가 용도변경 시 “매매계약일” 적용으로 완화
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결론 및 실행 팁

1. 양도 전의 보유기간과 거주기간 체크하기
2. 비과세 예외 여부(혼인·동거봉양·일시적 2주택) 면밀히 분석
3. 양도차익 규모에 따라 공제와 비과세 범위 계산
4. 미리 홈택스에서 양도소득세 계산서 시뮬레이션
5. 세무사 상담 필수 — 특히 조정지역 기준, 실거주 판단 등이 복잡하므로

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“집을 파기 전, 이 조건만 확인해도 수천 만원을 절세할 수 있다”
는 말이 과장이 아닙니다. 1세대 1주택 비과세는 국민에게 많은 혜택을 주는 제도이므로,
정확히 알고 대비하는 것이야말로 진정한 절세의 시작입니다.