명의 신탁 아파트, 실 소유자에게 세금 부과

아파트를 사거나 보유할 때 다른 사람 명의로 등기한 경우, 즉 ‘명의신탁’ 형태로 소유하는 일이 간혹 있습니다.
이런 경우 대부분 세금 문제가 생기지 않길 바라고 명의를 빌려주는 것인데, 현실은 정반대입니다.
국세청은 명의신탁을 ‘실질과세 원칙’에 따라 엄격히 증여로 간주하고 있어, 자칫하면 수천만 원의 증여세 또는 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 명의신탁 아파트에서 실소유자에게 어떤 세금이 부과되는지,
실제 사례와 대응 방법은 무엇인지 차근차근 정리해 드릴게요.

 

 

 

명의신탁이란?

명의신탁이란 말 그대로 자산의 소유자는 따로 있으나, 명의만 다른 사람의 이름으로 해두는 행위를 말합니다.

예를 들어:

• A가 돈을 전부 부담해서 아파트를 샀지만,
• B의 이름으로 등기해 둔 경우
  → A가 실소유자, B는 명의자(명의만 빌려준 사람)

명의신탁은 부동산, 주식, 예금 등 모든 자산에서 발생할 수 있지만,
특히 부동산에서 문제가 심각하게 발생합니다.

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왜 문제가 되나? – 세법은 ‘실질’을 본다

세법은 **“형식보다 실질”**을 중요시합니다.
따라서 명의신탁이 확인되면 아래와 같은 방식으로 세금이 부과될 수 있어요.

증여세 부과

명의만 빌린 것으로 보이지만, 세법은 ‘무상으로 재산을 이전한 것’으로 간주해 증여세를 부과합니다.

🔎 즉, 명의자(B)가 실제로 자금을 부담하지 않았고,
실소유자(A)가 자금을 전액 부담했다면 →
A → B에게 무상 증여한 것으로 추정

양도소득세 부과

명의자인 B가 해당 아파트를 매도하면?

• 국세청은 실질적 소유자는 A이므로, A에게 양도세를 과세
• 문제는 A는 법적으로는 ‘등기 명의자’가 아니므로,
  비과세 특례, 장기보유특별공제 등 다양한 혜택을 적용받지 못함

결국 A는 혜택 없이 ‘무조건 세금만 내야 하는’ 불리한 상황이 되는 겁니다.

실제 사례로 보는 명의신탁 과세

사례 1 – 부모 명의로 구입한 아파트

• 30세 직장인 A 씨는 대출이 어려워 아버지 명의로 아파트를 구입
• 실질 자금은 A씨 본인이 전액 부담
• 몇 년 후 아버지(B) 명의로 아파트를 매도

👉 국세청은 자금출처 조사 결과 A 씨가 실소유자임을 확인
👉 아버지 B는 명의자일 뿐 실소유자가 아님
👉 A에게 양도소득세 부과 + 증여세도 추징

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명의신탁으로 판단되는 기준은?

국세청은 다음과 같은 상황을 ‘명의신탁’으로 간주합니다:

판단 요소내용

자금출처	등기 명의자(B)가 자금을 전혀 부담하지 않음
대출 상환	실소유자(A)가 대출 이자 및 원금 상환
실사용 여부	실소유자(A)가 직접 거주 또는 임대 수익 수령
관리 책임	실소유자가 재산세, 유지보수 비용 등 부담

 

이러한 정황증거를 종합해 실질 소유자를 판단하게 됩니다.

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명의신탁 아파트는 위법일까?

부동산 실명법상, **부동산을 타인의 명의로 등기하는 명의신탁은 ‘위법’**입니다.

• 명의신탁은 원칙적으로 무효
• 명의신탁이 적발되면 → 과태료 부과 + 세금 추징 + 부동산 실명법 위반

단, 일부 예외적 정당 사유가 입증된다면 세금이 부과되지 않을 수도 있지만,
실제로는 대부분 증여로 추정 → 세금 발생 흐름으로 처리됩니다.

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명의신탁 실수 피하는 법

절대 명의만 빌려주지 말 것

• 실질적으로 재산을 보유할 자가 그 명의로 등기하는 것이 원칙입니다.

공동명의라도 지분 비율, 자금출처를 명확히

• 부부나 가족 간 공동명의 시에도 자금 분담 내역과 증빙 확보 필요
• 그렇지 않으면 일방적 증여로 추정될 수 있음

이미 명의신탁 상태라면?

• 세무조사 전에 자진 신고 또는 증여세 신고를 통해 정리하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
• 이 경우에도 반드시 세무전문가 상담이 필요합니다.

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국세청의 감시 강화! – ‘자금출처 조사’는 기본

최근 몇 년간 국세청은 20~30대의 고가 아파트 취득, 연소자의 재산 형성 등을 집중 조사하고 있습니다.
실제로는 부모가 자금을 대고 자녀 명의로 등기한 경우, 전수조사를 통해 증여세 추징 사례가 많습니다.

🔍 자금출처 조사 기준

• 30세 미만 자녀가 1억 원 이상 아파트 취득
• 취득금액의 80% 이상이 본인 소득·자산으로 설명되지 않을 때
  → 증여 추정 → 증여세 부과

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명의신탁은 위험! 실명으로 투명하게 등기하자

부동산을 타인 명의로 보유하면,
단순히 세금 문제를 넘어 법적 위험과 과태료 부과, 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

특히 국세청은 실질과세 원칙에 따라,
소유권 이전 없이도 세금 부과가 가능하므로 절대 ‘걸리지만 않으면 된다’는 생각은 금물입니다.

가족 간 부동산 이전이라면 정당한 증여 절차와 증여세 신고,
공동명의라면 지분과 자금출처의 명확화,
이것이 안전한 절세 전략의 시작입니다.