재산세는 어떻게 계산되고, 얼마나 내야 할까?
매년 7월과 9월이 되면 집으로 날아오는 고지서 하나.
바로 재산세입니다.
집이나 땅을 소유하고 있다면 누구나 내야 하는 지방세인데요,
많은 사람들이 이 세금의 기준, 계산 방법, 감면 제도 등에 대해 헷갈려 합니다.
이번 글에서는 재산세의 개념부터 주택과 토지에 대한 과세 차이, 세금 계산 방식, 감면 제도까지
알기 쉽게 정리해드릴게요.
재산세란?
재산세는 부동산, 선박, 항공기 등 일정한 재산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다.
이 중에서도 일반 개인이 가장 많이 접하는 건 주택, 건물, 토지에 대한 재산세입니다.
- 과세 대상: 주택(아파트, 단독주택 등), 건축물, 토지 등
- 과세 기준일: 매년 6월 1일 현재 소유자 기준
- 부과 주체: 관할 지방자치단체 (시·군·구청)
- 납부 시기:
- 주택 → 7월과 9월 (2회 분납)
- 토지 → 9월 (1회 납부)
🏠 재산세 – 주택 편
주택의 정의
세법상 ‘주택’은 사람이 살 수 있도록 설계된 건축물과 그 부속 토지를 포함합니다.
아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔(주거용), 다세대 주택 등이 포함돼요.
과세표준 계산
- 공시가격 확인: 국토교통부에서 고시한 주택 공시가격(공동주택 가격 or 개별주택 가격) 기준
- 공정시장가액비율 적용: 공시가격 × 공정시장가액비율(2024년 기준 60%)
예: 공시가격 2억 원짜리 아파트 → 과세표준은 2억 × 60% = 1억2천만 원
세율 구조
| 6,000만 원 이하 | 0.10% |
| 6,000만 ~ 1억5천만 원 | 0.15% |
| 1억5천만 원 초과 | 0.25% ~ 0.40% |
※ 과세표준 구간별 누진세율 적용
납부 방식
- 주택은 7월과 9월에 절반씩 분할 고지
- 예외: 재산세가 20만 원 이하인 경우에는 7월에 한 번에 부과
재산세 – 토지 편
토지의 정의
토지는 대지, 전, 답, 임야 등 건물이 아닌 땅을 말합니다.
건축물이 없는 빈 땅, 논밭, 임야 등이 모두 해당돼요.
과세표준 계산
- 공시지가 기준
→ 국토교통부에서 고시하는 개별공시지가 - 공정시장가액비율 적용 (2024년: 70%)
예: 개별공시지가가 3억 원인 토지 → 과세표준 = 3억 × 70% = 2억1천만 원
세율 구조
| 1억 원 이하 | 0.20% |
| 1억 ~ 5억 원 | 0.30% |
| 5억 원 초과 | 0.40% |
※ 일반 토지(비업무용 포함)에 해당하며, 별도 합산 토지, 종합합산 토지는 다른 세율 적용 가능
납부 방식
- 토지는 9월에 한 번만 부과
- 매년 6월 1일 기준 소유자가 납세의무자
주택과 토지 재산세, 어떤 차이가 있을까?
| 과세 기준 | 공동주택/개별주택 공시가격 | 개별공시지가 |
| 세율 구조 | 0.1% ~ 0.4% | 0.2% ~ 0.4% |
| 납부 시기 | 7월(1/2) + 9월(1/2) | 9월 일괄 |
| 감면 혜택 | 장기보유 감면, 고령자 감면 | 농지 감면, 비사업용 중과 |
| 종합부동산세 포함 여부 | 포함 (공시가 9억 초과 시) | 포함 (토지 유형별) |
재산세 감면제도
주택 관련 감면
- 고령자·장기보유 세액 공제 (종합부동산세와 연계)
- 다자녀 감면: 일부 지자체에서 3자녀 이상 가구에 재산세 일부 감면
- 신축 주택 감면: 일부 지자체는 신축 후 일정 기간 재산세 면제 또는 경감
토지 관련 감면
- 농지 감면: 실제 농업에 사용하는 토지에 대해 감면
- 개발제한구역 내 토지: 일정 요건 충족 시 감면 가능
- 비사업용 토지 중과세: 사업용이 아니면 재산세 중과세율 적용될 수 있음 (유의!)
재산세 절세 팁
- 공시가격 확인은 필수
– 공시가격이 높게 나왔다면 이의신청 가능 - 1주택자 감면혜택 챙기기
– 고령자 + 장기보유 시 최대 80% 공제 - 합산 과세에 유의하기
– 주택 2채 이상, 토지 다수 보유 시 종합과세 대상 여부 확인 - 임대사업자 등록 여부 확인
– 과거 등록된 임대주택은 일정 조건 하에 재산세 감면 가능
결론: 매년 돌아오는 재산세, 구조를 알면 절세가 보인다!
재산세는 단순히 “집을 갖고 있으니 내야 하는 돈”이 아닙니다.
공시가격, 세율 구조, 감면 제도, 부동산 보유 형태에 따라 천차만별로 달라지며,
매년 조금씩 달라지는 세법 개정에 따라 대응 전략도 바뀔 수 있습니다.
특히 주택 2채 이상 보유자나, 토지를 여러 필지 보유한 경우에는
꼼꼼하게 재산세 구조를 파악해 보고, 필요시 전문가 상담을 통해 불필요한 과세를 줄이는 것이 중요합니다.